长安8号,剩下的果实

发布时间:2022年06月17日

       如果要找一个见证过去10年楼市调控过程中房地产高峰和低谷的案例, “长安8号”似乎是一个极好的样本。 这个位于北京CBD核心区大王桥东南角的豪宅项目, 可谓“命运多舛”。
        自2004年以来,

已三度更名, 一次发售的销售业绩不尽如人意, 股权纠纷频频上报。 如今, “长安8号”再次被摆上了“易主”的谈判桌。 从3100万到15亿 “长安8号”将被金士顿集团接手的第一条消息是港媒《东方日报》。 消息称, 金士顿CEO朱丽月华将出资约15亿元收购中国奥园持有的长安8号51%股权。 随后, 3月28日上午, 中国奥园宣布停牌, 称公司将就拟出售长安8号全部项目51%股权的价格发布“敏感信息”, 位于北京的房地产开发项目。 对于停牌收购的消息, 中国奥园还是非常谨慎的。 面对记者的确认, 中国奥园品牌推广负责人只表示“具体信息将在公告中发布”。 不过, 奥园显然也做出了出售长安8号全部股份的决定。毕竟可以说, 奥园在长安8号项目上“花光了所有的钱”。最早的项目叫 “耀辉国际城”原隶属于北京王府世纪发展有限公司旗下的北京耀辉置业有限公司。2004年, 北京耀辉获得土地, 预计投资21.28亿元进行开发。 但仅仅几个月后, 王府世纪发现自有资金不足, 于是将北京耀辉62%的股权卖给了天宏宝业, 当时的价格仅为3100万元。 王府世纪董事长王志才持有该项目38%的股权。 四年后的2008年, 天宏宝业重组后的首凯股份再次以“经营不善”为由, 将其手中的股份全部出售给了王志才手中的另一家公司——香港世纪协润。 此时, 该项目62%的股权已达4.587亿元。 不仅如此, 王志才还要实施“耀辉国际城”回购计划。 除了4.587亿元的股权转让费, 他还要承担股东本息约11.41亿元的债务, 需要向首凯支付合计近16亿元。 资金。 但在2009年7月, 由于资金不足, 王志才和奥园一举成为合伙人。
        为获得奥园的资金支持, 王志才将王府世纪90%的股权注入世纪协润, 并在中国香港成立宏达投资公司, 同意宏大和奥园置业分别持有58.67%和41.33%的股权 世纪协润的股权。 此时, 奥园以3.7亿元的价格收购了世纪协润41.33%的股权, 同时向世纪协润提供了4.6亿元的短期借款。 但也许奥园没想到的是, 填填补长安8号的空缺只是一个开始。 2009年9月, 奥园继续认购世纪协润2.9亿元可转债, 2010年9月到期后, 将增持世纪协润股权至52.69%。 也就是说, 奥园为了获得长安8号的控股权, 花费了6.6亿元, 但这个漏洞还远未填补。 2011年7月, 受长安8号股权纠纷影响的奥园, 以7.13亿港元, 约5.7亿元人民币, 拼命收购该项目海外贷款的债权。 . 这意味着, 本次收购完成后, 奥园地产将拥有长安8号项目96.8%的股权。 为此, 奥园还支付了12.3亿元的代价, 其中不包括奥园向世纪协润提供的贷款和贷款担保。 最终, 今年1月, 王志才不愿奥园垄断长安8号, 于是筹集资金还清贷款, 拿回了世纪协润47.31%的股权。 奥园在长安8号项目中的持股比例恢复到51%。 当然, 奥园对长安8号项目的出资不仅仅是购买股权, 截至去年底, 据传长安8号项目欠银行贷款、股东贷款、 工程拖欠和各种供应商。 总计约30亿元。 长安8号的销售额只有不到8亿元。 从该项目的投资金额来看, 首凯和王志才在此次项目的转让中损失并不大。 王志才从首凯手中购买了股权, 基本还清了奥园输血的全部债务。 但如果“金立丰15亿元接手”的消息属实, 那么奥园无疑将成为这场“易手”中最大的输家。 楼市调控的经典样本 毫无疑问, 这场混乱的“易主”轮换之争足以让人眼花缭乱。 然而, 一个项目经历了4次业主更迭的故事版本, 折射出开发商在楼市调控过程中控制项目和资金的艰辛和无奈。 细心的人可能会发现,

长安8号项目的过户时机有一个共同特点, 那就是都“卡”在楼市调控的季节。 其中, 最早的股权转让发生在2004年9月, 恰逢2004年土地市场“8.31”截止日期。自当年8月31日起, 土地出让进入市场进程, 同样具有商业价值。 后来, 2008年世纪协润接手控股, 2011年奥园控股, 近期传出的转会传闻, 都是楼市调控严密的关键时期。 天鸿宝业接手该项目后, 企业资金明显受到大型项目开发的影响。 从天宏宝业的年报来看, 其现金流状况日益恶化, 负债率逐年上升。 2006年, 其资产负债率为80%, 到2007年底升至83%。资金短缺也导致该项目一度停工。
        虽然天宏宝业在2007年8月获得首开集团近160亿元的资产注资, 但这部分资金只能无奈重启项目。豪宅的定位也不尽如人意。 因此, 在2008年楼市调控到来之际, 面对项目投资的不断加大, 首凯立即以“不擅长管理豪宅”为由, 转让了该项目的股权。 “2008年楼市调控来的时候, 其实很多房企都没有应对的经验,

所以很多企业为了保证自己的现金流, 选择了出售一些项目。” 中国房地产学会副会长陈国强表示。 2010年, 当奥园控股长安8号项目时, 新一轮调控来了。 比2008年的调控更糟糕的是, 这一轮调控直接“压住了五指山下的投资购房需求”。 而投资改善需求的买家, 则是长安8号的目标客户。受该项目销售不佳、长期停产等影响, 奥园多次表示股权转让与资金无关, 但在 面对高达30亿元的欠款, 奥园的解释似乎有些无力。 “无论什么时期的楼市调控, 对房企的影响首先是从销量开始的, 而销量与资金直接挂钩。” 陈国强表示, “因此, 应对监管最关键的因素是资金链。负债, 那么房地产企业为了保命, 只能用手中的项目或股权来换取现金。” 产品定位在北京建国路与西大望路交叉口东南角闹事, “长安8号”已封顶一年多。自去年9月高层关闭以来 这样的场景, 和路口的新光天地、SOHO现代城、万达广场相比, 是极其不协调的 , 奥园接手项目时, 对长安8号充满希望, 奥园董事长郭子文曾公开表示, 希望该项目未来能为奥园地产带来超过120亿元的销售收益 三年了。虽然占据了长安街绝版的位置, 但长安8号并没有那么火爆。2010年2月, 长安8号首次开业。当时 , 平均售价高达8万 每平方米人民币, 使其成为北京最昂贵的房地产。
        长安8号一期的开通, 仅给奥园带来了8亿元的销售额, 与郭子文当年公布的120亿元业绩相去甚远。 首期开盘后, 受监管影响, 长安8号从未开启二期开盘。 记者在北京房地产交易管理网发现, 清风阁(原长安8号)名下的预售证已经过期,

无法查到交易记录, 长安8号没有预售证记录。据公开资料显示, “长安8号”的标准建筑面积为260平方米至470平方米, 国王层 是640平方米到1800平方米。 按照8万元的均价计算, 每套豪宅的价格是几千平米。 百万。
        当时, 一位有销售“长安8号”经验的市场人士告诉记者,

“长安8号”不仅单价高, 而且由于体积大, 总价也很高。 .40000的价格很少, 80000的均价似乎很高, 价格直接决定销量。 此外, 长安8号作为位于长安街沿线的住宅项目, 其区位优势也越来越受到质疑。 “东长安街现在主要发展为商业区, 周围是写字楼或商场, 人群结构复杂, 流动性强。” 北京易居研究院副院长穆增斌告诉记者,

“随着人们对休闲生活的重视程度越来越高, 作为高端住宅买家, 他们更愿意选择购买安静的楼盘。 周边环境简单。” 事实上, 面对住宅销售不佳, 奥园也在产品定位上进行了反思, 2011年8月中旬, 郭子文表示, 为顺应限购政策, 将改变原有策略, 长安8号项目将发展为商业长租项目, “如果长安8号能在两年前转为商业地产, 那么奥园的日子就不会像现在这么艰难了。” 穆增斌道:“在这样的位置, 整个销售都不是问题。”

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